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资阳市司法局关于《资阳市物业管理条例(草案)》公开征求意见的公告

为了进一步增强地方立法的可操作性,提高立法质量,现将资阳市住建城乡建设局草拟的《资阳市物业管理条例(草案)》全文公布,广泛征求社会各界意见。有关单位和各界人士对征求意见稿如有修改意见,可以于2021年7月5日前到资阳市司法局立法科当面提出,也可以通过以下方式反馈:

(一)邮寄地址:资阳市雁江区松涛镇天台路368号3楼330室,资阳市司法局立法科收,邮编:641300,并请在信封上注明“征求意见”字样

(二)电子邮件:zyszffzjzhc@163.com。

(三)传真号码:028- 26110189

联系人:查丹    联系电话:028-26116125

附件:1.《资阳市物业管理条例(草案)》

2.《资阳市物业管理条例(草案)》起草说明

资阳市司法局

2021年6月1日

附件1

资阳市物业管理条例

(草案)

目   录

第一章  总则

第二章  业主及业主组织

第三章  物业管理服务

第四章  物业的使用与维护

第五章  法律责任

第六章  附则

第一章  总  则

第一条【目的依据】为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,促进社会和谐,根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法律、法规,结合资阳市实际,制定本条例。

第二条【适用范围及定义】本条例适用于资阳市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。

本条例所称物业,是指建成投入使用的房屋及其配套的设施设备和相关场地;本条例所称物业管理,是指业主通过共同决定委托物业服务人或通过自行管理的方式,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。  

第三条【基本原则】物业管理应当坚持党建引领、政府监管、业主自治、服务专业、行业自律相结合的原则。

第四条【治理机制】市、县(区)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系,建立物业管理综合监督协调机制,促进物业管理健康发展。健全人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业服务纠纷调解机制,有序引导业主自治。

市人民政府应当统一建立物业管理综合信息平台,为业主大会会议召开、物业管理招投标、住宅专项维修资金管理、业主共有资金管理、业主实施查询、政府部门监督管理等提供高效便捷、公开透明的技术支持和保障。

第五条【部门职责】市、县(区)人民政府住建、发展改革、公安、民政、司法、财政、自然资源规划、卫生健康、应急、消防救援、市场监管、城管执法、生态环境等有关部门各司其职共同做好物业管理区域物业管理活动的监督管理。

市、县(区)住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督指导;市、县房地产管理部门具体负责辖区物业管理活动的监督管理,制定物业管理政策和行业规范、负责住宅专项维修资金管理、组织开展物业服务企业信用评价等工作,并对业主大会和业主委员会运行进行业务指导。

自然资源规划主管部门负责监督建设单位按照规划设计要求完善物业服务用房及相关配套设施建设,协调处理物业管理区域因配套设施不完善而产生的纠纷。

城市管理行政执法部门负责查处违法建设、违规装修、油烟排放污染、占用毁坏绿地等影响市容环境卫生和其他违反物业管理法律法规的行为,负责依法查处建筑工地噪声污染及监管职责范围内的社会生活噪声污染。

公安机关负责监督指导物业管理区域安全防范工作,调处治安纠纷,查处阻碍业主自治、侵害业主权益的行为;指导物业管理区域内车辆停放、停车泊位划定以及限速标志设置。

价格主管部门负责制定、规范前期物业服务收费,督促物业服务人做好收费公示,做好物业收费价格政策解释,参与物业区域收费矛盾纠纷调处

市场监督管理主管部门负责查处物业管理区域内从事无照经营的行为,查处物业管理服务中的价格违法行为和违反物业服务合同约定等相关违法经营活动;依法监督物业管理区域电梯、锅炉等特种设备的安全监察工作,查处特种设备安装、改造、维修和使用等方面的违法违规行为;参与物业管理区域价格、物业服务合同、电梯维修使用等矛盾纠纷调处。

生态环境主管部门负责物业管理区域及其周边污染源的监督管理,依法查处周边工业噪声污染。

应急管理主管部门负责依法查处违反安全生产、防震减灾等法律法规的行为。

消防救援机构负责对物业管理领域实施消防安全综合监管,依法查处消防违法行为、调查处理火灾事故,推动落实消防安全责任制。

第六条【属地职责】街道办事处(乡、镇人民政府)具体负责组织、指导、协调和监督本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的组建、换届和日常工作;督促业主大会、业主委员会和物业服务人依法依约履行职责;调解处理物业管理活动中的纠纷;组织、推动老旧小区实施物业管理。

居(村)民委员会在街道办事处(乡、镇人民政府)的指导下开展物业管理具体工作。

第七条【行业组织】物业管理行业协会应当加强行业自律管理,推进行业标准化建设,规范物业服务行为;加强从业人员培训,提高物业服务水平;调解物业服务企业之间的纠纷,协助行业主管部门开展物业监督管理相关工作,促进行业健康发展。

第二章 业主及业主组织

第一节  业主

第八条 【业主】本条例所称业主包括:

(一)依法登记取得房屋所有权的;

(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书和人民政府征收决定等取得房屋所有权的;

(三)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的;

(四)因合法建造等实施行为取得房屋所有权的;

(五)因订立商品房买卖合同并合法占有房屋的。

已达到交付使用条件,尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分,建设单位为业主。

第九条【业主的权利义务履行】业主和物业使用人,应当遵守法律、法规、管理规约、业主大会决定以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度,共同营造安全舒适、文明和谐、诚信友善的社区环境,不得损害公共利益和他人合法权益。

因无民事行为能力、限制民事行为能力或者长期未在本物业管理区域居住等原因,无法行使业主权利的,由监护人或受书面委托实际居住的亲属(配偶或成年直系亲属)、承租人等代为行使业主权利,但除亲属(配偶或成年直系亲属)外的其他受委托人不享有被选举权。

物业转让或出租的,转让人或出租人应当自房屋交付十日内将受让人、承租人及联系方式、租赁期限、物业服务费缴纳的约定等情况告知业主委员会和物业服务人,并交清物业服务费及其他相关费用。

第二节  业主大会

第十条【业主大会】业主大会是指由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利并履行相应义务的自治组织。一个物业管理区域设立一个业主大会。

业主人数较少且经全体业主一致同意,可以不设立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。物业管理区域内业主人数较多的,业主可以栋、单元等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议,业主代表参加业主大会前,应就业主大会表决事项通过书面、电话录音、微信或短信记录等能够真实表达业主真实意愿的方式征求其所代表的业主意见,并将业主意见在业主大会会议上如实反映。

第十一条【首次业主大会筹备】 符合首次业主大会设立条件的,建设单位应当自条件具备之日起三十日内持下列资料向物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)书面申请设立业主大会。

(一)物业管理区域证明;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册(业主姓名、房号及建筑面积、联系方式);

(四)建筑规划总平图;

(五)交付使用公用设施设备的证明;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)其他有关文件资料。

建设单位未及时书面申请设立业主大会的,同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处(乡、镇人民政府)提出设立业主大会的书面申请。

街道办事处(乡、镇人民政府)自收到设立业主大会书面申请之日起十五日内,组织成立业主大会筹备组,筹备组由街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会、建设单位和业主代表组成,其中业主代表人数不得少于总数的三分之二,房地产管理部门应当对筹备组工作进行指导。建设单位注销、明确放弃参加或在规定时间未派人参加筹备组的,不影响筹备组的成立。建设单位注销的,可由街道办事处(乡、镇人民政府)负责筹备资料的收集,住建、自然资源规划、市场监管等部门应当配合。

第十二条【筹备组职责】筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(三)确认业主身份、投票权数和专有部分面积;

(四)拟定业主委员会选举办法草案、工作规则草案,提出候选人建议名单;

(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主大会筹备组应当将前款内容在业主大会会议召开十五前在物业管理区域内显著位置公告,业主对公示内容有异议的,筹备组应当如实记录并及时答复。

第十三条【首次业主大会筹备经费】业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费由建设单位承担;政府实施的拆迁安置房小区、城镇老旧小区、保障性住房小区首次业主大会会议的筹备相关经费,由县(区)级人民政府统筹安排。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照建筑物总面积每平方米0.5元且不低于一万元不高于十万元的标准承担。建设单位应当在物业交付使用前向物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)交纳筹备经费。街道办事处(乡、镇人民政府)应当设立业主大会筹备经费专用账户。首次业主大会会议召开后,经费使用情况由街道办事处(乡、镇人民政府)公示。筹备经费有结余的,由街道办事处(乡、镇人民政府)统一管理,用于本物业管理区域业主组织建设。

第十四条【首次业主大会会议召开】业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议,逾期未能组织召开业主大会会议的,经街道办事处(乡、镇人民政府)书面同意,可以延长期限,但延长时间不得超过九十日。

业主大会筹备组在规定期限内组织召开首次业主大会后,应当自业主委员会备案之日起十日内,向业主委员会移交筹备业主大会期间的全部资料后解散。

业主大会筹备组在规定期限内未能组织召开首次业主大会会议的,应当自期满之日起七日内公示并说明理由,业主大会筹备组自公示之日起自行解散。业主大会筹备组解散后,由街道办事处(乡、镇人民政府)组织成立物业管理委员会,临时对物业管理区域实施管理。

第十五条【业主大会职责】业主大会履行下列职责:

(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

(二)选举、更换或者罢免业主委员会委员;

(三)确定物业管理方式和物业服务等级及标准,选聘、续聘和解聘物业服务人,或者决定自行管理;

(四)依法筹集、管理、使用和监督住宅专项维修资金;

(五)改建、重建建筑物及其附属设施;

(六)改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动;

(七)决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用,业主委员会委员工作补贴的来源、支付标准;

(八)改变或者撤销业主委员会作出与业主大会决定抵触的决议;

(九)使用属于全体业主所有的共有收入或者其他资金;

(十)物业管理区域有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十六条【会议类型及召开】业主大会的会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次。有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开临时会议:

(一)经专有部分占物业建筑物总面积百分之二十以上或占业主总人数百分之二十以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者物业管理紧急情况需要及时处理的;

(三)管理规约或者业主大会议事规则约定需要召开业主大会临时会议的其他情形;

业主委员会未按业主大会议事规则的约定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当组织召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)责令限期召开。逾期不组织召开或者因业主委员会委员缺席、辞职、离任等原因无法组织召开的,由物业所在地居(村)民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

第十七条【会议议题及表决】业主大会召开前,业主委员会应当在会议召开十五日前通知全体业主,并将业主大会召开的时间、地点、方式、议题及其内容在物业管理区域显著位置公示,公示前应向物业所在地居(村)民委员会报备,公示应加盖所在地居(村)民委员会公章。业主大会会议不得就公示议题以外的事项进行表决。

业主大会首次会议应当表决通过管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会。

业主大会会议表决形式可以采用集体讨论、书面征求意见、现场投票、电子邮件、传真、短信、微信、APP平台等方式,表决形式应当如实反映业主意愿,具有可追溯性。

业主的表决情况及统计结果应当由业主委员会在物业管理区域显著位置公告,公告不少于七日。业主可以申请公布、查阅,并依法实施监督。

第三节  业主委员会

第十八条【业主委员会】业主委员会是业主大会的执行机构,由首次业主大会会议选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主监督。

业主委员会委员由五人至十一人的单数组成,任期不超过五年。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

分期开发的建设项目为一个物业管理区域的,首次业主大会会议应当根据分期开发的建筑物面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

业主委员会可设置候补委员,候补委员人数不得超过业主委员会正式成员人数的二分之一。候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。候补委员的选举产生规则等内容在业主大会议事规则中约定。

第十九条【任职资格】有下列情形之一的,不得担任业主大会筹备组成员、业主委员会委员、候补委员、换届选举小组成员。

(一)因犯罪被判处刑罚,因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退,因被法院列入失信被执行人的;

(二)候选人报名日期截止前二年内,因物业管理相关违法行为受到行政处罚;

(三)候选人报名日期截止前二年内连续欠交物业服务费或拖欠共用部位、公用设施设备维修费用累计达六个月以上的;

(四)本人、配偶及其直系亲属在为本物业服务区域提供物业服务的物业服务人处任职;

(五)有损坏房屋承重结构、侵占绿地、违法建设、占用共用设施设备及公共空间、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等违反建筑管理规定的行为且未改正的;

(六)索取、非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益或者报酬的;

(七)被罢免业主委员会委员资格且不足五年的;

(八)法律、法规规定和管理规约、业主大会议事规则约定其他不宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。

已担任相关职务的,经街道办事处(乡、镇人民政府)调查核实后,责令其暂停履行职责,业主委员会委员、候补委员由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权决定终止其职务,并在物业管理区域内显著位置公告。

第二十条【委员推选】业主委员会委员及候补委员候选人由下列方式推选:

(一)业主推荐或自荐;

(二)以栋、单元、楼层为单位推荐;

(三)居民委员会在奉公守法、公道正派、热心公益的业主或小区党组织中推荐。

业主委员会委员和候补委员候选人经确定后,筹备组应当将

候选人名单在物业管理区域显著位置公示,公示时间不少于七日。

鼓励符合条件的党员、党代表、人大代表、政协委员、劳动模范以及具有专业技术特长的业主积极参选业主委员会委员。鼓励符合条件的社区党组织、居民委员会成员或者居民小区党组织书记、党小组组长通过法定程序担任业主委员会主任、副主任。

第二十一条【成立备案】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料到物业服务区域所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)备案,街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到备案材料后抄送物业所在地县级以上房地产管理部门和民政部门:

(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

(二)管理规约、业主大会议事规则;

(三)业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会办理备案手续后,依法刻制业主大会、业主委员会印章,向银行申请设立业主共有资金基本账户。业主委员会应当将成立情况在物业服务区域内公告。

第二十二条【业主委员会职责】业主委员会履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议,维护业主共同权益;

(二)监督物业服务合同和管理规约的执行;了解物业服务信息并及时将重大事项告知全体业主;调解或者处理因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(三)召集业主大会会议,按照规定报告业主委员会履职情况,制作、保存业主大会会议记录;执行业主大会的决定并处理日常事务;

(四)拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定,并根据业主大会决定与物业服务人订立、解除物业服务合同;组织、监督专项维修资金的筹集和使用,拟定物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备以及共有收入的使用方案,并提请业主大会决定;

(五)定期公布业主委员会成员、候补委员交纳物业服务费、专项维修资金、停车费等情况;

(六)定期向业主公示业主委员会履职、共有部分及共用设施设备使用、公共收益收支、业主大会和业主委员会工作经费收支等应当向业主公开的情况和资料;

(七)配合司法机关、行政机关依法开展工作;

(八)接受社区(村)党组织、居(村)民委员会的指导和监督,并配合、支持居(村)民委员会依法履行职责;

(九)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

第二十三条【禁止行为】业主委员会成员、候补委员不得有下列行为:

(一)挪用、侵占业主共有财产;

(二)与物业服务人、第三方专业经营机构串通,抬高、虚增、截留业主支付的维修资金、电梯检测维护等费用以及业主共有的经营性收益;

(三)索取、收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的不正当利益;

(四)明示、暗示物业服务企业减免其物业服务费;

(五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

(六)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料;

(七)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

(八)拒不执行业主大会或者业主共同决定;

(九)违反法律、法规和侵害业主合法权益的其他行为。

有前款行为之一,业主、利害关系人有权向有关部门举报。

第二十四条【业主委员会会议】业主委员会应当按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定召开业主委员会会议,应当有过半数委员出席,会议不得以书面形式召开。每名委员拥有一票表决权。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。业主委员会作出的决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认,自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示不少于七日。

第二十五条【决定作出及撤销】业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定,不得作出与本物业服务区域物业管理无关的决定。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销;业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当责令改正或予以撤销,并通告全体业主。

第二十六条【换届工作】业主委员会应当在任期届满九十日前向街道办事处(乡、镇人民政府)书面提交换届选举工作方案,组织召开业主大会会议,进行换届选举。业主委员会任期届满仍未换届改选的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当要求其限期改选;逾期仍不组织的,可由物业所在地的居(村)民委员会在街道办事处(乡、镇人民政府)指导下,组织成立换届选举筹备组,组织召开业主大会选举产生新一届业主委员会。

第二十七条【换届期间禁止规定】换届期间业主委员会不得就选聘、解聘物业服务人等共同管理事项组织召开业主大会会议,但发生危及房屋安全或者人身财产安全的紧急情况、需要立即使用专项维修资金进行维修更新改造的除外。

第二十八条运行经费 业主大会、业主委员会的运行经费由全体业主承担。物业管理区域内有共有收入的,运行经费可以在共有收入中列支,具体额度由业主大会决定。业主大会可以给予业主委员会委员适当的工作津贴,标准由业主大会决定。

物业管理区域共有收入、业主大会和业主委员会运行经费应当按照会计准则建立账簿,并依法享受非营利性组织税收减免政策。业主委员会应当按照《会计档案管理办法》妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料。业主委员会应当至少每半年公布一次业主大会和业主委员会运行经费的使用情况。

第二十九条审计监督有下列情形之一的,业主委员会或者

业主大会可以委托专业机构对共有收入与开支、业主委员会运行经费等收支情况进行审计:

(一)经专有部分面积占物业建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议的;

(二)业主委员会任期届满的;

(三)业主委员会主任在任期内去职的;

(四)街道办事处(乡、镇人民政府)根据监督情况或者居(村)民委员会的提议认为需要审计的;

(五)管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

保管财务账簿、原始凭证、会计资料的个人或单位应依法配合审计。

审计结果应当向全体业主公示,审计费用可以在共有收入中列支或由全体业主承担。

第三十条【物业管理委员会】物业管理委员会是组织业主共同决定物业管理事项,推动符合条件的物业管理区域成立业主大会,选举产生业主委员会的临时机构。在物业管理区域内有下列情形之一的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当组织成立物业管理委员会,临时对物业管理区域实施管理:

(一)无法设立业主大会的;

(二)未能选举产生业主委员会的;

(三)业主委员会不能正常开展工作,缺额半数以上或不履职半年以上,经重新选举仍不能选举产生业主委员会的。

物业管理委员会组成人员应当为不超过十一人以上的单数,由业主代表以及街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会、辖区派出所派员组成。其中,业主代表不少于二分之一,由街道办事处(乡、镇人民政府)在业主中推荐产生;物业管理委员会主任由街道办事处(乡、镇人民政府)代表担任。

物业管理委员会任期一般不超过两年。期满仍未推动设立业主大会选举产生业主委员会的,由街道办事处(乡、镇人民政府)重新组建物业管理委员会。

物业管理委员会成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内显著位置以书面形式向业主公告,公告时间不少于七日。物业管理委员会成立之日起十五日内,街道办事处(乡、镇人民政府)应当书面告知物业所在地县级以上房地产管理部门。

物业管理委员会在临时管理期间应当适时组织业主召开业主大会会议,选举业主委员会。物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责并办理移交手续。

第三章  物业管理服务

第一节  前期物业管理

第三十一条【前期物业管理定义】前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务人之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

第三十二条【前期物业选聘】建设单位应当在房屋销售前,通过公开招投标方式选聘物业服务企业提供前期物业服务。对投标人少于三个或住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于三万平方米的物业,经物业所在地县级以上房地产管理部门核准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

公开招标公告应当在物业所在地公共媒体上发布,并同时在中国采购与招标网和资阳市房地产管理局官网发布招标公告。 

第三十三条【物业服务合同】物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、服务费用的标准及收取办法、维修资金的使用、物业服务用房的管理和使用、服务期限、双方权利义务、违约责任等内容进行约定。市住房和城乡建设行政主管部门应会同市场监管部门制定发布物业服务合同示范文本。

前期物业服务合同由建设单位在中标通知书发出后三十日内与中标单位签订,前期物业服务合同应当使用示范文本,内容不能与投标文件相违背,合同期限不应超过三年。

建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约,物业服务企业不得在前期物业管理期间与业主签订其他物业服务合同。物业买受人应当履行前期物业服务合同约定并遵守临时管理规约。

物业服务合同自签订之日起三十日内,物业服务人应当向物业所在地县级以上房地产管理部门备案。

第三十四条【物业服务费承担】已竣工验收但尚未出售或者未交付给买受人的物业,物业服务费由建设单位承担;按照商品房买卖合同约定交付条件进行整改,因未整改完成业主未办理接房手续的,整改期间的物业服务费由建设单位承担;因按照商品房买卖合同约定交付并办理接房手续的物业,物业服务费由业主承担;已按照商品房买卖合同约定书面通知交房,业主无正当理由拖延接房的,物业服务费按照合同约定执行。

物业服务费应当按照物业服务合同的约定支付;前期物业服务合同约定预收物业服务费的,预收期限最长不得超过十二个月;物业合同未明确约定收缴期限的按月收缴。

第三十五条【销售公示】建设单位在销售物业时,应当以书面说明和图纸形式在销售现场显著位置向买受人明示下列内容:

(一)物业管理区域的范围;

(二)前期物业服务合同和临时管理规约;

(三)物业服务用房、业主委员会议事活动用房的位置面积;

(四)物业共有部分及共用设施设备的名称、位置及权属;

(五)规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库位置、

数量、面积及权属;

(六)规划的公共绿地的位置和面积;

(七)生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设

施设备;

(八)规划有调整的内容等。

建设单位在销售物业时,不得向物业买受人承诺减免物业服务费。

第三十六条【物业承接查验及资料移交】新建物业竣工验收后,正式交付前十五日内,物业服务企业应完成对物业共用部位、共用设施设备及项目相关工程竣工验收技术资料的承接查验,并邀请业主代表、街道办事处(乡、镇人民政府)、居(村)民委员会及物业所在地县级以上房地产管理部门参加对承接查验行为进行监督,也可以聘请第三方专业机构对查验进行技术协助。建设单位应当配合。

前期物业承接查验时,物业服务企业应当将发现的问题书面告知建设单位,建设单位应当及时整改。建设单位不得将未经查验或者查验不合格的物业交付使用。物业服务企业不得承接未经承接查验或者查验不合格的物业,不得与建设单位恶意串通、弄虚作假、共同侵害业主利益。

前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务人的,原物业服务人应当在前期物业服务合同终止前十五日内,由业主委员会会同新选聘的物业服务人和原物业服务企业按照规定完成承接查验和资料移交工作;前期物业合同终止,物业服务人不继续提供服务,业主大会未选聘新的物业服务人的,原物业服务企业应当于前期物业服务合同终止前十五日内在居(村)民委员会的监督指导下,与业主委员会、物业管理委员会或业主代表按照规定完成承接查验和资料移交工作。

第三十七条【承接查验和资料移交备案】物业服务人应当自交接后三十日内持下列资料向物业所在地县级以上房地产管理部门备案,并将备案表抄送物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府),物业服务人应当将备案情况在物业管理区域显著位置公示不少于十五日。

(一)物业承接查验和资料移交备案申请审批表;

(二)物业承接查验协议;

(三)承接查验移交资料清单;

(四)物业承接查验记录;

(五)物业交接记录;

(六)其他与承接查验有关的资料。

新建房屋办理首次登记时,建设单位应向登记机关提交物业承接查验备案表。

第三十八条【前期物业服务合同终止】前期物业服务合同终止的情形:

(一)合同到期,业主大会解聘的;

(二)合同期间业主大会重新选聘其他物业服务人的。

第二节  物业服务

第三十九条【物业服务】一个物业管理区域由一个物业服务人提供物业管理服务。委托物业服务企业提供物业服务的,应当具有承担物业服务的能力和专业技术,按照法律法规的规定、物业服务合同的约定及国家、省和本市物业服务标准和规范的要求提供专业物业服务。

物业服务企业在非注册地承担物业服务项目的,应当到物业所在地县级以上人民政府房地产管理部门和公安派出机关进行信息登记。

第四十条【物业服务事项】物业服务事项应当包括下列内容:

(一)物业共有部分和共用设施设备的日常运行、管理和维护;

(二)共有部分绿化养护,生活垃圾分类、清运等环境卫生管理;

(三)物业服务区域内房屋装饰装修管理;

(四)二十四小时门卫管理和车辆停放管理;

(五)安防监控、消防安全管理、安全巡查和防范等

(六)公共区域的秩序维护和突发事项应急处置;

(七)物业档案、物业服务档案和监控视频等档案资料的管理;

(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务人可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。物业服务人可与快递等其他企业签订合同,提供方便本区域业主生产生活的服务,服务报酬由双方约定。

第四十一条【物业服务公示】物业服务人应当将下列信息公示并及时更新:

(一)物业服务人营业执照(执业证照)、项目负责人及从业人员基本情况、联系方式、服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式和合同履行情况等;

(三)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、应急处置方案及安全运行情况等;

(四)房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项;

(五)实施酬金制收费的,公布物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、物业服务项目收支预算;

(六)住宅专项维修资金使用情况、共用部位和共用设施设备经营所取得收益的收支情况;

(七)法律、法规规定和合同约定其他应该公示的信息。

前款第一至四项应当在本物业管理区域内显著位置持续公示;第五至六项应当每半年至少公布一次,公示期不少于十五日。

第四十二条【物业服务费】物业服务费应当遵循合理诚信、公平公开、质价相符的原则。由合同双方当事人予以约定。

普通住宅前期物业服务收费和保障性物业服务收费实行政府指导价,区(县)人民政府价格主管部门应当每年就政府指导价向社会公布。

物业服务人因物业服务成本变动确需调整物业服务收费标准的,物业服务人应当与业主委员会、物业管理委员会或业主代表平等协商,双方可以共同委托第三方机构对服务质量、服务价格及调价幅度的合理性进行评估。同时应当在显著位置就拟调价的方案、调价理由、成本变动情况等相关资料公示十五日后,召开业主大会会议,经业主共同表决决定。

第四十三条【公共收益管理】业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的,其获得的收益为全体业主的公共收益。公共收益分配有约定的按照约定;没有约定或约定不明确的,按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。公共收益可委托物业服务企业代管,并向其支付报酬。

公共收益管理应单独列账,物业服务人或者业主委员会每半年至少公布一次业主共有部分收益的情况,任何人不得挪用、侵占业主共有部分收益。

第四十四条【安全防范】物业服务人应当按照相关法律法规规定及物业服务合同约定强化日常安全管理,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

物业服务人应当加强宣传教育,强化日常巡逻、防范和监管,制定消防安全、事故灾害、公共卫生安全等应急预案,并开展演练。

物业服务人应当采取必要安全保障措施防止建筑物、构筑物中的脱落坠落、抛掷物品的事件。事件发生后,物业服务人应当积极配合有关机关开展调查核实。

物业管理区域发生自然灾害、事故灾害、公共卫生事件、社会安全事件等突发公共事件时,物业服务人应当按照规定向物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)、相关行政主管部门和专业经营单位报告,并执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合相关工作。

第四十五条【物业服务人禁止行为】物业服务人不得有下列行为:

(一)擅自提高物业服务收费标准或者降低服务等级;

(二)擅自占用、利用或者允许他人占用、利用物业共用部位、公用设施设备进行经营活动;

(三)挪用、侵占属于业主共有部分的收益;

(四)串通第三方专业经营服务机构、抬高、虚增、截留由业主支付的维修资金、电梯检测以及业主共同支付的其他费用;

(五)擅自改变物业服务用房和物业共用部位、公用设施设备用途的;

(六)泄露业主、物业使用人信息;

(七)与业主委员会成员串通、牟取非法利益;

(八)法律、法规规定的其他损害业主合法权益的情形。

第四十六条【应急物业】街道办事处(乡、镇人民政府)应当建立本辖区内应急物业服务保障机制。物业服务区域突发失管或者物业服务合同终止后出现重大矛盾纠纷影响社会稳定时,街道办事处(乡、镇人民政府)应当确定应急物业服务人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务,服务费用由全体业主共同承担。应急物业服务期限不得超过6个月。

提供应急物业服务的,街道办事处(乡、镇人民政府)应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务区域内显著位置公示。

街道办事处(乡、镇人民政府)应当在应急服务期间组织成立业主委员会或物业管理委员会,采用招投标方式选聘新的物业服务人,并协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第四十七条【信用管理】市、县住房和城乡建设主管部门应当会同市场监管部门建立物业服务企业信用管理制度和联合惩戒机制,健全物业服务企业和从业人员信用信息档案,定期会同相关部门、街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业服务质量考评并向社会公示。

物业服务企业应当按照要求定期报送信用信息档案及相关资料。

物业企业存在本条例第四十五条规定和以下情形的,由市、县房地产管理部门录入物业服务企业信用档案,情节严重的,移送相关部门执法处理。

(一)在招投标中围标、串标或提供虚假信息骗取中标或采取行贿等不正当手段谋取中标的;

(二)擅自终止物业服务合同撤离物业管理区域的;

(三)物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域或责令退出时未按照规定办理交接手续和移交资料的;

(四)未按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行安全管理义务,导致物业管理区域发生重大安全事故的;

(五)扰乱、破坏业主活动,或者对业主进行威胁、侮辱、殴打或者打击报复的;

(六)物业服务质量明显不符合合同约定的;

(七)违反法律、法规规定的其他情形。

第四十八条【自行管理】物业管理区域经全体业主共同决定,可以自行管理。实行自行管理的全体业主应当就本物业管理区域的管理事项、管理方式、管理责任的承担等内容形成管理规约,并向街道办事处(乡、镇人民政府)报备,在街道办事处(乡、镇人民政府)和居(村)民委员会的监督、指导下实施自行管理。

实行自行管理的物业管理区域内安全防范和消防安全责任由全体业主共同承担。自行管理账目应当每半年向业主公布一次。

第四十九条【老旧小区物业管理】街道办事处(乡、镇人民政府)可以在老旧小区探索实施区域整合,引进专业物业企业实施管理。

鼓励社区成立非营利性的物业服务机构,对老旧小区进行管理。

第四章  物业的使用与维护

第五十条【禁止行为】物业的使用应当遵守法律、法规,临时管理规约、管理规约,按照规划用途合理、安全的使用,不得实施下列行为损害公共利益和其他业主合法权益:

(一)房屋装饰装修损害房屋承重结构、主体结构,擅自违规安装影响城市容貌的防护窗、雨棚、空调外机、排烟管道等;

(二)违法建设建(构)筑物,私自开挖、扩建地下室等;

(三)侵占、损坏楼道、公共园林绿地、共用屋顶、燃气管道等物业共用部位、共用设施设备或者擅自移动公用设施设备;

(四)擅自改变房屋、绿地规划用途、使用性质,破坏防水结构,将不具备防水条件的房间或阳台改造为卫生间、厨房;

(五)违反垃圾管理规定投放垃圾或者随意堆放、倾倒垃圾、杂物以及高空抛物等;

(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品,排放有毒、有害、异味物质、污染物;

(七)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道;

(八)超过规定标准排放油烟、噪声或者产生振动等影响居民生活;

(九)违反规定停放机动车辆,妨碍行人和其他机动车辆正常通行;

(十)擅自架设通行线缆,违规私拉电线为机动车、非机动车充电或将非机动车入户充电;

(十一)违规饲养畜禽、种植有毒有害植物;

(十二)擅自在建(构)筑物外立面悬挂、张贴、涂写、刻画,擅自张贴广告、标语等宣传品;

(十三)擅自在住宅内开设餐饮、娱乐、生产、仓储等经营性场馆。

(十四)擅自建设、接驳给排水系统;

(十五)侵占、毁坏电梯及其安全附件、安全保护装置、警示标志等相关设施设备;

(十六)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

发现违反有关治安、环保、建筑、消防等法律法规的行为,业主、物业使用人、业主委员会、物业服务人有权投诉、举报该行为人。物业服务人及业主委员会应当及时采取合理措施制止,向有关行政主管部门报告并协助处理,物业服务人实施了上述禁止行为或未依法履行其义务的,由物业所在地县级以上房地产管理部门核实后录入信用信息档案。有关行政主管部门应当在法定期限内依法处理上述禁止行为,并将处理结果反馈物业服务人及业主委员会。

第五十一条【车位车库管理】物业管理区域内应当按照规划设置车库、车位,并首先满足业主的需要。住宅区域内车辆停放不得占用消防通道、公共绿地,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

老旧小区车位严重不足且确需将绿化、道路等改造为停车位的,可经业主大会或全体业主表决后向规划部门报批后实施。物业服务人应当按照与业主的约定对改造后的车位实施管理。

第五十二条【专项设施管理】新建物业交付前,建设单位应当组织供水、供电、供气、通信、有线电视等单位对专项设施设备进行验收,验收合格后,应将专业设施设备移交给相关专业经营单位,相关单位应当接收。物业交付时,建设单位应当将相关设施设备移交专业经营单位管理的情况予以公示。

专业单位接收后,应当承担分户计量表和表前管线、设施设备的维修养护责任,确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。

专业单位委托物业服务人代收代交有关费用、进行有关设施设备日常维修养护的,应当订立委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式,禁止相关费用向业主方分摊。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。

第五十三条[加装电梯] 市、县(区)人民政府应当落实鼓励符合条件的既有住宅增设电梯,具体实施办法由市住房和城乡建设部门制定。

第五十四条【物业维修】物业保修期内,因建设工程质量问题发生的维修等费用,由建设单位承担,不得从专项维修资金中列支。

物业服务合同期限内,物业共用部位、共用设施设备日常运行维护和维修、更新、改造,依照有关规定和物业服务合同的约定承担。

物业专有部分出现危害安全、影响容貌、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用情形时,业主、物业使用人应当及时维修养护。

第五十五条【物业紧急维修】发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况需要动用业主专项维修资金的,物业服务企业、业主委员会或相关业主可采取异议表决方式申请使用专项维修资金:

(一)消防设施设备严重损坏的;

(二)电梯故障危及人身财产安全的;

(三)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身财产安全的;

(四)供配电系统设施设备发生故障造成停电或者漏电或排污排水管道破损、坍塌严重影响业主生活或者危及人身财产安全的;

(五)屋面、外墙出现严重渗漏雨的;

(六)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况的。

在紧急使用维修资金异议表决中,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且总人数三分之一以下的,视为表决通过。

物业管理区域出现涉及重大公共利益且损害状况十分紧急的情形,由物业所在地街道办事处(镇、乡人民政府)召集相关部门进行现场确认并组织维修,其维修费用经第三方审价机构审价并在物业管理区域显著位置公示七日后从相关业主专项维修资金账户中列支。未建立专项维修资金的,由物业所在地街道办事处(镇、乡人民政府)督促业主筹集。

第五章 法律责任

第五十六条【转致条款】违反本条例规定的行为,法律法规已有规定的,从其规定。

第五十七条【建设单位责任】建设单位违反本条例规定,有下列行为之一的,由市、县房地产管理部门责令限期改正;逾期不改正的,由市、县(区)城市管理行政执法部门予以处罚:

(一)未按本条例第十一条第一款规定申请设立业主大会的,处五万元以上十五万元以下的罚款;

(二)未按本条例第十三条第二款规定缴纳筹备经费的,处五万以上十五万元以下的罚款;

(三)未按本条例第三十二条规定选聘前期物业服务企业的,给予警告,处二万元以上十万元以下的罚款;

(四)违反本条例第三十三条第二款规定,未按招投标文件签订前期物业服务合同的,给予警告,处二万元以上十万元以下的罚款;

(五)未按本条例第三十五条规定在销售物业时,向买受人明示相关内容的,处一万元以上五万元以下的罚款;

(六)违反本条例第三十六条第二款规定,交付未经查验或查验不合格的物业的,处三万元以上十万元以下罚款。

第五十八条【物业服务人责任】物业服务人违反本条例规定,有下列行为之一的,由市、县房地产管理部门责令限期改正;逾期不改正的,由市、县(区)城市管理行政执法部门予以处罚:

(一)违反本条例第三十三条第二款规定,未按招投标文件签订前期物业服务合同的,给予警告,处二万元以上十万元以下的罚款;

(二)未按本条例第三十三条第四款规定申请物业服务合同备案的,处五千元以上五万元以下的罚款;

(三)违反本条例第三十六条第二款规定,承接未经查验或者查验不合格的物业的,处三万元以上十万元以下罚款。与建设单位恶意串通、弄虚作假、共同侵害业主利益的,由双方共同承担赔偿责任;

(四)违反本条例第三十六条第三款规定,原物业服务人拒不查验或者资料移交的,处一万元以上十万元以下罚款。

(五)未按本条例第三十七条规定物业资料移交手续备案的,处一万元以上十万元以下的罚款;

(六)未按本条例第四十一条规定在物业服务区域公示并更新物业服务相关信息的,处一万元以上三万元以下的罚款;

(七)违反本条例第四十五条第一款第二项、第三项、第四项或者第五项规定,所得收益退还相关业主,处五万元以下的罚款;

(八)违反本条例第四十五条第一款第六项规定,泄露业主、物业使用人信息的,处五万元以下罚款。

违反本条例第四十五条第一款第一项规定擅自提高物业服务收费标准的,所得收益退还相关业主,由市、县(区)市场监督管理部门责令限期改正;逾期不改正的,由市、县(区)市场监督管理部门依法查处。

第五十九条【业主组织成员责任】业主委员会成员、候补委员违反本条例第二十三条、第五十条规定的,由街道办事处(乡、镇人民政府)给予批评教育,可向业主大会提出罢免;并由市、县(区)城市管理行政执法部门予以处罚;有违法所得的,没收违法所得;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六十条【专业经营单位责任】供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位违反本条例第五十二条规定,无正当理由拒绝、拖延组织安装施工或者拒绝接收物业服务区域内公用设施设备的,由市、县(区)住房和城乡建设部门责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

专业经营单位未按本条例第五十二条规定履行维修、养护、更新等义务及承担相关费用的,由市、县(区)住房和城乡建设部门责令限期改正;逾期未改正的,由市、县(区)城市管理行政执法部门处十万元以上三十万元以下的罚款。

第六十一条【业主、物业服务人等相关主体责任】业主、物业使用人、物业服务人等违反本条例第五十条规定的,由住建、发展改革、公安、民政、自规、卫健、应急、消防救援、市场监督、城管执法、生态环境等有关部门按照各自职责予以查处。

第六十二条【管理部门责任】各级房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、其他有关部门、居民委员会等单位及其工作人员,在物业管理工作中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章  附则

第六十三条【施行日期】本条例自  年  月  日起施行。

附件2

《资阳市物业管理条例(草案)》

起草说明

为规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,根据资阳市人大、市政府2021年立法计划工作安排,市住建局牵头负责《资阳市物业管理条例(草案)》拟定工作,现就《资阳市物业管理条例(草案)》(以下简称《条例》)草拟相关情况汇报如下:

一、《条例》的必要性

一是物业管理在基层治理中的作用越来越明显。物业管理是社会管理的重要组成部分,是城市管理的基础和延伸,关系群众安居乐业、社会和谐稳定。随着基层治理的深入推进,物业管理在社区治理中发挥的作用越来越明显,物业服务紧密联系社区和业主,具有参与社会治理的天然优势,能够有效补充政府作为单一主体提供社区公共产品的短板和不足,是解决社区治理“最后一公里”的“大管家”和“办事员”。目前全市从业物业服务企业188家,从业人员2.5万余人,物业服务面积约4000万平方米,行业服务能力覆盖了绝大多数城市居民。

二是物业管理矛盾纠纷越来越突出。近三年,我市物业矛盾纠纷呈多元上升趋势,根据造成矛盾纠纷主体不同大致可以分为五类:一是物业企业服务质量问题。部分物业服务企业服务意识不强,服务不规范,存在重收费、轻服务的现象;二是开发企业遗留问题。开发建设项目遗留问题多、配套设施设备不完善,权属关系不明、开发商承诺事项无法兑现,给后续管理留下后遗症;三是部门综合协调力度不够。联席会议制度落实不到位,政府相关部门权责不清、履职不到位,存在推诿扯皮、执法不彻底的现象;四是水电气等专业设施产权归属不明,执行移交不到位。水电气等专业设施管理、维护、维修权责不清,造成专业经营单位、物业服务人、物业使用人长期推诿扯皮。五是业主自身问题。业主消费和自律意识差,参与小区事务管理意识淡漠,小区业委会成立难、业主大会召开难,业主委员会委员素质参差不齐、存在私心杂念,制约机制缺失,部分业主使用物业行为不规范,违规装饰装修、违规乱停乱放、侵占公共区域、不交纳物业服务费等现象突出。

三是多年积累的物业管理经验为立法工作奠定了基础。自国务院《物业管理条例》《四川省物业管理条例》施行后,我市已先后出台了关于物业招投标、物业服务合同管理、物业承接查验管理、物业服务等级划分标准制定、企业信用信息管理、建立“质价相符”收费机制、维修资金管理等多个物业管理配套规范性政策文件,为促进我市物业管理工作的法制化、制度化和规范化发挥了重要作用。

四是各方呼吁地方立法的呼声越来越大。随着依法治市的不断推进,我市广大业主法律意识和维权意识不断增强,要求政府加快推进物业管理、强化基层治理、改善人居环境的愿望越来越强烈,社会各界及人大代表、政协委员们对此也强烈呼吁。

因此,制定一部既能上承国省条例相关规定又能适应我市解决问题需要的物业管理地方性法规不仅十分必要,意义重大,且具有良好的工作基础。

二、 《条例》草拟过程 

(一)成立工作专班。我局将立法工作作为推动物业管理融入基层治理落地落实的重点工作,由一把手亲自抓,亲自部署。成立了《条例》立法工作组,由局长挂帅负总责,分管领导牵头负责,市房管局成立了《条例》草案草拟工作专班,落实专人具体负责《条例》草案的草拟工作。

(二)多渠道收集存在的问题。一是总结2019年、2020年立法调研成果,整理出我市物业管理突出问题症结所在。二是总结近三年来办理的涉及物业管理的人大建议和政协提案,梳理出代表们反映物业管理的突出问题。三是梳理总结近三年来物业信访矛盾纠纷的特点,找出群众最关心关切的问题所在。

(三)《条例》初稿拟定。为了让我市物业管理条例既能上承国省条例相关规定,又能适应解决我市物业管理问题的需要,在体例上参照《四川省物业管理条例》拟定章节;在内容上侧重针对我市物业管理突出问题解决。综合学习了杭州、衡水、重庆,成都、南充、眉山、德阳、绵阳等市州物业管理条例相关内容, 2月底完成了初稿草拟。为确保《条例》的实效和可操作性,市房管局组织由局班子、物管科、法规科、法律顾问组成的专班,历时半个月对条例内容进行逐条推敲讨论和反复修改,完成了《资阳市物业管理条例草案》(征求意见稿)。

(四)多领域意见征求。一是公开征求社会意见。4月初,通过市住建局和市房管局官网、微信公众号、公共媒体发布公告,公开向社会征求意见,并同步以公文形式征求市级相关部门、各县(区)人民政府(管委会)、房地产业协会、物业协会、建设单位、物业企业书面征求意见。共收集意见108条。意见吸收采纳后,于5月中旬向17个市级(单位)开展二次书面意见征求,共收集意见6条。二是开展多领域座谈。邀请市人大、市司法局参与,并组织县(区)人大代表、住建、房管、街道社区、业主委员会代表、建设单位、物业企业分别在市本级、安岳县、乐至县召开了4场专题座谈会,共收集意见104条。三是反复讨论推敲修改。除重复提议外,整理收集的意见建议共有139条,5月中旬市房管局《条例》草拟专班历时一周就征求意见采纳与否进行逐条研究讨论修改,其中采纳36条、部分采纳6条,未采纳97条。《条例》修改完成后经市住建局办公会审议通过,最终形成了《条例》送审稿。

三、主要内容

《条例》共六章、六十三条,依次为总则、业主及业主组织、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任、附则。  《条例》章节参考《四川省物业管理条例》设定,由于物业管理区域因上位法已规定得较为详细,不再单独列章,前期物业管理与后期物业分节规定,归为物业管理服务一章。《条例》始终坚持对国省条例的补充和完善的定位,立足解决我市实际问题为导向,重点解决以下几方面的问题:

(一)关于政府及相关部门职责不清的问题。 一是规定了市人民政府应将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系,建立物业管理综合监督协调机制,推动物业管理由行业主管部门单向监管向基层治理综合管理转变。二是规定市人民政府应当建立统一的物业管理综合信息平台,以信息化手段统筹各方力量,为业主大会会议召开、物业管理招投标、住宅专项维修资金管理、业主共有资金管理、业主查询、政府部门监督管理、物业信访投诉处理等提供高效便捷、公开透明的技术支持和资金保障;三是细化住建、其他相关部门和属地政府在物业管理工作中的具体职责,着力解决部门监管职责不清、履职不到位、相互推诿的问题。

(二)关于强化物业服务企业行为过程监管的问题。物业服务企业资质取消后,对物业企业的监管从事前转变为事中监管。为规范物业服为企业行为,《条例》对前期物业招投标、前期物业服务合同、物业服务合同、物业承接查验备案和资料移交备案,物业企业信用管理等进行了规定,着力规范物业服为企业的监管。

(三)关于业主组织组建及行为规范的问题。业主、业主组织作为物业管理中的重要主体,《条例》上承国省条例体例设定和规定内容,在第二章对业主、业主大会、业主委员会的定义、性质、权利、义务、成立的程序、工作职责、资格认定、禁止行为等进行了细化和补充。一是规定了召开首次业主大会申报程序、资料提供、筹备组组成、产生、职责、经费承担及标准、会议召开等内容,侧重解决业主大会成立难的问题。二是进一步细化了业主大会工作职责、会议议题内容、表决形式、会议决定公示等内容,侧重解决业主大会召开难、业主委员会选举难以及会议内容不明确、会议议程不规范等问题。三是规定了业主委员会委员的任职资格、推选程序,业主委员会工作职责、禁止行为、业主委员会会议召开、会议决定作出及撤销、经费管理、审计监督、业主委员会换届等内容,着力解决业主委员会及委员不履职、不正确履职等问题。四是规定了无法成立业主组织的救济途径,即成立物业管理委员会,并明确了物业管理委员会人员构成及工作职责等。

(四)关于物业管理矛盾纠纷源头防止的问题。《条例》第三章第一节对前期物业管理中的招投标、合同签订、销售公示、承接查验、资料移交等做了细化和明确,一是整合了承接查验和资料移交两项行为同步开展,特别明确了首次承接查验和资料移交的程序、责任、备案、建档及交接,着力解决前期物业承接查验不到位、备案资料不完善、不移交档案资料等问题,防止因建设工程遗留问题引发纠纷;二是规定了建设单位、物业服务企业、业主(业主委员会)在物业承接查验中的责任,着力解决物业承接移交权责不清带来的纠纷问题;三是规定了建设单位在销售房屋时,应当将物业管理区域、前期物业服务合同、管理规约、车位配置、物业服务用房、共用设施设备、规划绿地、公厕及生活垃圾站等情况以书面说明和图纸形式在房屋销售现场的显著位置向买受人明示,着力解决物业管理区域共用部分和公用设施设备权属不清、业主应知情事项不知情等问题。

(五)关于物业服务行为不规范的问题。《条例》第三章物业服务在承接国省条例有关规定的基础上,对物业服务合同约定事项、安全防范、信用管理、禁止行为、应急物业、自治管理等内容进行细化和明确,一是细化了物业服务合同应当约定内容和物业服务事项,明确了不同情形物业服务费承担和物业服务费调价机制,补充了公共收益管理分配等内容,明确了住建部门负责制定物业服务合同示范文本等,着力解决物业管理服务不规范等问题;二是规定了物业服务事项公示制度、重大事项报告制度、物业人禁止行为、安全防范工作职责及要求等,着力解决物业企业服务不透明、不到位、不作为、乱作为的问题;三是新增了前期物业服务合同期限、应急物业、自治管理和老旧小区物业管理的规定,着力解决前期物业服务企业退出难的问题,弥补了部分物业管理空白,促进基层社区治理全覆盖。

(六)关于物业使用不规范的问题。《条例》第四章物业的使用与维护在承接国省条例有关规定的基础上,对物业使用中禁止行为,车位管理、共用设施设备管理、电梯加装、物业紧急维修等内容进行了细化和补充。一是细化了物业使用禁止行为的情形,并规定了相应处置措施和相应法则,着力解决物业小区违规装饰装修、侵占公共区域乱停乱放、违规饲养家禽家畜等损害公共利益和其他业主合法权益的行为。二是规定了物业紧急维修的情形和紧急使用维修资金的表决方式和使用程序,着力解决应急情况下难以快速合法使用维修资金的问题。

(七)关于老旧住宅小区物业管理的问题。《条例》针对老旧小区物业管理难的问题,一是规定了老旧小区车位不足确需占用公共区域进行改造的处置方式;二是明确了街道办事处可以在老旧小区探索物业管理区域整合,引进专业物业企业实施管理,鼓励社区成立非营利性物业服务机构对老旧小区进行管理。

总体上看,《资阳市物业管理条例草案》草拟始终立足对上位法的补充和完善,着力解决我市物业管理突出问题制定条款。立法技术上,坚持不抵触、不重复原则,对《民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律法规已有规定的,除个别承上启下的条款外,一般未做重复规定,大多数条款是从操作层面对上位法的规定进行细化和补充。在立法内容上,坚持问题导向,突出立法为民,注重体现业主自治与依法监管结合,注重推进物业管理与社区治理深度融合。《条例》的制定,对于解决我市当前物业管理的突出问题,规范我市物业管理活动,维护物业管理各方主体合法权益,营造安全、和谐、宜居的人居环境发挥积极作用。

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