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    天津武清多个新盘封盘 已无投资客“到访”
    2017-04-25 11:04:28 来源:证券日报 
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    《证券日报》记者在武清走访发现,20多天前周末购房者人满为患的销售中心,如今清冷一片,辗转多个新盘,未见一个客户到访,外地投资客可谓绝迹

    ■本报记者 王丽新 王 峥

    阳光晴好的四月周末,京津唐高速的两侧,绿荫如画。50分钟的路程里,畅通无阻之外,似乎缺失了不少以往扑面而来的户外楼盘广告。

    就在这条路上,曾充斥着自北京、河北而来,直奔衔接京津的武清而去,组团买房的投资客。彼时,进入武清后,等红灯的每一个间隙,很多车都曾被向车窗里递楼盘广告的小伙儿和大妈“包围”过。

    时值2014年春末夏初之际,同样晴好的周末,在聚集几大全国知名房企的上北新区内,刚开盘不久的新房房价每平方米约6000元,到访者络绎不绝。时隔4年,当年第一轮外地投资客已经找到了第一批接盘者,实现了一轮高位套现。今年一季度,同样的上北新区,二手房单价一度突破2万元/平方米。

    一位斯文有礼的销售经理向《证券日报》记者称,“20多天前,这儿可热闹了,周末时大厅里全是人”。

    然而,3月31日晚间,天津在观望了半个月后,“限购令”还是来了,非津籍在天津购房需提供“3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明,补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证”,这一纸限购令将外地投资客挡在了门外。

    随之而来的是,“热闹”戛然而止,暗流涌动的市场表面上突然陷入了冰点,记者辗转多个新盘,未见一个到访者,以往组团而来的京冀投资客消失了,多个新盘封盘待售,二手房房价开始回落。

    多个新盘封盘待售

    门外艳阳一片,绿意葱茏,一丝风也无,路边零星停着几辆车,没有人推开售楼处厚重的大门进来。这个周末,卖住宅的销售员似乎又可以休息了。

    “唯一能确定的什么都不确定。”一位西装笔挺的远洋·红熙郡销售员向《证券日报》记者直言,“住宅有房,但没拿到预售证,还不能销售,不能排卡,具体定价也不知道,什么时候开盘更不能确定”。

    据《证券日报》记者了解,2014年以来,该盘从均价7000元∕平方米升至2016年10月份的均价10500元∕平方米。按照开发商的开发计划,还未出售的这批房源将于明年6月份交房,也就是说,按照正常的销售节奏推算,今年这一批房是要销售出去的。

    不过,若参照上一期拿证价格10500元∕平方米的定价水平线,出于利润计算,开发商不一定认同,而若高于这一价格太高,则直接碰触了限价红线。换言之,定价博弈的当下结果是,市场陷入僵局,项目暂时停滞。因此,才有了销售员口中的“唯一能确定的什么都不确定”。

    无独有偶,远洋·红熙郡的两个邻居,保利·香颂湖和世茂壹号院与远洋·红熙郡几乎同时开发销售,目前保利·香颂湖已售罄,世茂壹号院却遇到了与远洋·红熙郡一样的问题。

    穿过花木葱茏和流水淙淙的室内“植物园”,在世茂壹号院的沙盘前,一位销售员向《证券日报》直言,“我们2月份就开始排卡销售,当时排卡组数是推出房源的2倍,但是排完卡之后,因为没有拿到预售许可证,到现在一直没有开盘销售”。

    据该销售员透露,2016年11月份,世茂壹号院项目开盘销售了一批房源,当时的销售均价是11000元∕平方米。该人士称,“这是项目的最后一期住宅,要是利润还可以,还是想尽快开盘销售。但目前看,预售证不好拿,加之先前的一批客户中,部分人由于限购也失去了资格,具体什么时候开盘,现在确实定不了”。

    “现在整个武清区,几乎没有可以马上交易的新盘在售了,都是二手房在流通。”某中介人士向《证券日报》记者表示,新项目想大幅提价卖房,但相关部门限价,两方博弈之下,新盘就拖延开盘时间,市场上新盘供量则减少,二手房流动性相对加强,但限购政策将外地投资客封堵在外,交易量也大不如前了。

    不过,《证券日报》记者辗转调查发现,位置优于上北新区位于南湖公园附近的保利·溪湖林语项目目前正在接受排卡。在该项目销售中心,一位销售人员表示,上一批房源刚刚售罄,紧接着将在5月1日左右推出一批新房源,因为上一批房源销售均价在13000元∕平方米-14000元∕平方米之间,预计新开的这一批房源价格与此差不多。

    据该人士透露,整个武清基本没有在售房,去年市场有一波涨幅,不少开发商都趁机销售了很多房源,现在手里有房的企业都不着急卖了。

    投资客不再“到访”

    应该说,比起北京、上海等一线城市房价涨幅来说,3年时间内,每平方米涨了3000元左右,这个市场似乎颇为稳定。

    然而,这种“稳定”的市场背后,则是北京和河北投资客催生的一股暗流。

    2014年5月底之前,整个武清区的此前的库存量过高。为了加快清理库存,在天津购房尚可获得蓝印户口,而该优惠取消之后,武清多个新建楼盘房价每平方米曾一度跌了1000元以上。彼时,武清学区房也曾低至5500元∕平方米,个别当地开发商所开发的新盘甚至一度停摆。

    但近两年,由于北京房价快速上涨,购房需求外溢,来自北京和河北省的投资客蜂拥而至,武清成为了投资客的“狙击”目标。

    有市场人士向《证券日报》分析称,现在,武清多数项目都是投资客买的,入住率低,大开发商开发的项目因为有学区等优质配套,入住率尚能维持在50%左右,但仍有不少项目是空置的。

    值得关注的是,投资客的大量涌入,导致在过去两年里,买房变成了“抢房”。上述中介人士向《证券日报》记者透露,近两年,武清出现了一批做“倒房票”生意的“有关系人群”,一张房票叫价10万元-20万元不等,不可不谓一房难求。这批人拿了买房人买“房票”的钱,给小贷公司做经营,资金几个月内流转一次,已隐隐形成一股利益链。

    一房难求的背后,除了投资客的驱动外,是武清市场一、二手房严重倒挂的乱象,这也是开发商不甘心平价拿证快速销售的动因。

    在上北新区,以远洋·红熙郡为例,上一期开盘价格是10500元∕平方米,而目前该区二手房均价在1.7万元-1.8万元∕平方米之间,倒挂差价高达70000元以上,这还是在二手房已经降价的基础上,若二手房仍然维持限购以前2万元∕平方米的价格,那么一、二手房倒挂差价高达1万元∕平方米。

    在这一市场环境下,开发商期待高价出售,进而拖延不拿证开盘也就不奇怪了。

    上述中介人士向本报记者坦言,近两年,整个武清都是一、二手房严重倒挂的市场,这才滋生了“倒房票”生意。但这一轮限购来了之后,外地投资客几乎绝迹,先前的二手房成交热潮,则是由于积分落户政策,在天津的外地人急于买房落户,给孩子上学才赶在限购前下手的,而这批购房者买入的大多也是此前投资客置入的房产。

    值得关注的是,《证券日报》在调查走访中观察到,如今沉寂的武清楼市,虽然投资客已经不再“到访”,但二手房并未出现大幅下降,似乎在部分高位套现的投资客赚钱离场之后,市场仍信心满满。有当地房地产从业人员也表示,武清的房价已经回不到去年的水平了,在政策出现变动前,应该会保持较为平稳的状态。

    责任编辑:李林泽

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