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    集中供应致空置率上升 北京写字楼租金面临下行压力
    2017-01-26 23:36:39 来源:北京商报 
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    供应增加是未来几年北京写字楼市场的关键词。根据多家机构的预测,北京今年预计有15个甲级写字楼入市,未来四年北京全市写字楼存量或将是现有存量的1.5倍,届时北京写字楼平均空置率会因大量新项目的入市出现暂时性上涨,倘若整体市场大量新增供应短期内无法被消化,北京市平均租金或将面临下行压力。

    空置率上升

    “近来我经常能接到写字楼项目的推销电话”,有读者向北京商报记者反映,以前电话推销都是住宅产品,但最近推销楼盘中开始出现写字楼产品,而其中更不乏甲级写字楼项目,户型从几十平方米到上千平方米都有。“散售能保证北京甲级写字楼的品质、环境和租金收益吗?”该读者向记者表达了他的疑惑。

    而该读者的经历也正反映了当下北京写字楼市场日趋激烈的竞争现实。据第一太平戴维斯日前发布的统计数据,2016年四季度北京甲级写字楼市场共迎来三个项目入市,合计带来16.6万平方米新增办公面积。至此,全市甲级写字楼存量达到992万平方米。

    受此影响,2016年四季度全市甲级写字楼空置率进一步上涨至5.6%,环比上涨0.7个百分点。对此行业专家分析,一方面,新增供应空置率相对较高,推高市场平均水平。另一方面,临近年末需求相对较弱,加之CBD及周边区域部分外资企业缩减租赁面积或搬迁至新兴区域,对市场空置率造成一定影响。

    2016年四季度北京市甲级写字楼租金达每平方米每月336.9元,环比微降0.1%。部分品质较高、空置面积较少的项目仍能保持良好的租金表现。但与此同时,部分业主以较低的增幅续租现有租户以期保持较高的入驻水平,这在一定程度上影响了整体租金的表现。

    北京核心商圈写字楼的表现相对更强势一些,依旧无法摆脱空置率上升的局面。另一家机构的数据揭示了北京五大核心商圈甲级写字楼的表现。统计显示,截至2016年四季度,五大核心商圈按建筑面积计算的平均有效租金为每月每平方米409.5元,同比上升4.5%。新项目的入市导致核心商圈整体写字楼市场空置率为5%,同比上升2.2个百分点。

    高力国际预测,整体空置率的上升将对平均租金施加下行压力,预计2016-2017年间租金将下降1.1%。

    供应井喷

    据统计,2017年北京甲级写字楼市场仍将迎来集中供应,预计将有15个项目竣工交付,或将为市场新增超过百万平方米的甲级写字楼面积。其中新兴区域将是新增供应的主要来源,占比或达八成以上。

    需求方面,内资企业预计将占有更大的比重,包括金融服务、IT及高科技,以及专业服务等在内的第三产业的快速发展将继续促进北京甲级写字楼市场的活跃需求。而在全球经济环境不确定性增加的情况下,外资企业在华扩张的策略或将进一步分化,并影响到其在北京的甲级写字楼租赁需求。

    项目集中入市,市场整体空置率预计将有明显攀升。市场竞争加剧的情况下,市场平均租金水平或将进一步下探。与此同时,区域间的表现将进一步分化,金融街由于供应有限,预计空置率仍将保持低位,租金仍有上浮空间。而其他传统及新兴区域将因新增供应及区域内竞争的关系,入驻率及租金水平料将有不同程度的下滑。与此同时,新兴的区域将有可能出现更多的升级和搬迁需求,从而进一步缩小与传统商务区之间的差距。

    戴德梁行发布的《2017中国写字楼核心趋势》分析认为,大量写字楼新增供应将于2017年入市,这将对租户市场带来重大影响。而新增供应将改变写字楼市场格局,写字楼业主产生非常大的竞争压力,但同时也为写字楼租户提供更多的选择空间和机遇。

    戴德梁行大中华区租户研究主管高级董事Shaun Brodie表示:“2017年城市新兴商圈的优质写字楼供应将日趋成熟。鉴于较低的租用成本和大量可用面积,这些新兴商圈将继续吸引大量企业从核心商务区搬离出去,在新兴商圈设立新的总部办公室,甚至是园区式办公楼。预计北京丽泽金融商务区将会受到追捧,该区将在2017年底交付约60万平方米的写字楼面积。

    投资机会仍在

    针对上述现象行业专家提醒,虽然供应集中对市场总体租金水平会有所冲击,但优质写字楼的价值以及投资机会仍在。

    2016年四季度,北京甲级写字楼资本值环比微幅上升0.5%至7.53万元/平方米。同时,大宗投资市场持续活跃。一方面,机构投资者积极投资位于新兴区域的发展中写字楼项目。而另一方面,受限于一手土地市场的有限供应及激烈竞争,投资者对于二手土地资源的热度不减。季内共录得6宗大宗成交,成交金额约108.9亿元。

    据高力国际统计,相较2015年7宗交易,2016年北京共有12宗整售交易,涵盖了写字楼、商铺以及住宅物业。其中6宗交易为写字楼物业。例如某保险公司以35亿元购得位于燕莎的中央公园广场A1座,中央公园广场包括写字楼和住宅。

    同时,一手散售市场需求仍然旺盛,成交面积达67.6万平方米,较三季度大幅上升60.3%。同时,总成交金额亦环比大幅上升99.5%至247.4亿元。

    预计未来机构投资者尤其是内资保险、信托及投资管理公司将继续寻求投资写字楼市场。其中,核心区的写字楼项目仍将是其首选,但投资组合的选择将会越发多元化,进一步延伸到零售物业、酒店及服务式公寓等业态。此外,除了存量市场外,位于具有较高发展潜力区域的在建项目亦会受到越来越多的关注。

    专家提醒,在北京“控地价,限房价”的住宅用地出让形式成为未来土地市场主流背景下,为保证商业用地的出让质量,自持比例及年限等条款亦将在商业用地的出让中更为常见。这些限制都将继续提升一手土地资源获取的难度。在此情况下,部分亟待扩充土地储备的开发商及投资者将进一步转向寻求二手土地资源,市场将有可能迎来更多项目及股权交易。

    北京商报记者 董家声/文 张彬/制表

    责任编辑:李林泽

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